Являются ли элементы системы отопления, находящиеся в квартире, собственностью хозяина квартиры или же это общедомовое имущество, и имеет ли он право их самостоятельно заменить?
Часто люди не знают, кому принадлежат батареи отопления: хозяину квартиры или являются частью общедомовой системы. Согласно Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08. 2006 г. №491 п.6, «В состав общего имущества включаются внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях». Отсюда вытекает, что приборы отопления являются общедомовым имуществом. Поэтому, самостоятельная замена радиаторов незаконна.
Решение вопроса об отнесении радиаторов, находящихся в квартире жильцов, к общему имуществу жилого дома либо определении их как части квартиры является очень важным при определении лица, ответственного за их содержание и эксплуатацию. В отличие от систем водоснабжения, газоснабжения тепловая система дома едина для всего МКД и предназначена не только для обогрева какого-либо помещения, но и для транспортировки тепла по всему дому, в том числе и в другие квартиры.
Итак, говоря о приборах отопления, находящихся в квартирах, мы имеем дело с общедомовым имуществом МКД. Как известно, общее имущество дома принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности и, соответственно, его судьба определяется по решению общего собрания собственников помещений (ст. 44-46 ЖК РФ). Однако в правоприменительной практике единообразия нет. Иногда для того, чтобы уяснить, что отопительные приборы относятся к общему или, наоборот, личному имуществу собственника квартиры, следует назначить строительно-техническую экспертизу, при которой эксперту ставят вопрос: “Предназначены ли для обслуживания более одного помещения в данном МКД обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, расположенные в конкретной квартире?”
Согласно Правил эксплуатации жилого фонда (п. 5.2.5), контролировать установку батарей должны обслуживающие организации (УК). Замена батарей с другим количеством секций и другими конструктивно-техническими характеристиками может привести к тому, что тепловая система дома, рассчитанная по проекту на определенную нагрузку, разбалансируется и температурная нагрузка будет неравномерно распределена на разные части здания (квартиры), поэтому заключение техэксперта позволит в дальнейшем избежать многих проблем и судебных разбирательств.
Участвовать в ежегодных собраниях в доме - это право или обязанность собственников помещений дома?
Согласно п. 1 ст. 45, п.1 ст. 161 и другим положениям Жилищного кодекса РФ, собственники обязаны своевременно принимать соответствующие решения по содержанию и ремонту общего имущества, а также организации управления многоквартирным домом. Свои обязанности собственники выполняют посредством участия в общем собрании собственников. Таким образом, участие в общем собрании является не только правом собственника, но и его обязанностью.
Собственник обязан на общем собрании проголосовать за предложенные управляющей организацией и одобренные Советом дома, требуемые для содержания общего имущества в соответствии с существующими нормами эксплуатации жилого фонда, если необходимость выполнения таких работ должным образом обоснована.
В случае невыполнения собственником своих обязанностей в части принятия решений на общем собрании собственников, инициатор собрания или Совет дома могут требовать исполнения указанных обязанностей в судебном порядке.
Итак, созывать собрание – это право собственника, а вот участвовать в ежегодных общих собраниях собственников в доме – это его обязанность.
Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома?
В ст. 20 ЖК РФ прямо говорится о государственном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации». Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В России действуют следующие контролирующие органы:
- прокуратура;
- государственная жилищная инспекция;
- федеральная антимонопольная служба;
- органы архитектурно – строительного надзора;
- органы государственной санитарно – эпидемиологической службы;
- органы технического надзора;
- органы, осуществляющие государственный пожарный надзор, и другие.
По всем неурегулированным спорам окончательное решение принимает суд.
Ямпольский Юрий Григорьевич,
инспектор-координатор Архангельской области по г. Мирный